[onderzoek] Starters moeten een eerlijker kans krijgen op een koopwoning

Daarnaast hebben ze amper toegang tot de koopwoningenmarkt, waardoor ze vastzitten aan extreem dure huurwoningen. Het percentage huiseigenaren in de leeftijdsgroep tot 35 jaar daalt al jaren. Starters hebben ten opzichte van doorstromers simpelweg veel minder kans in het biedingsproces.

Extra hulp voor starters nodig
Starters verdienen het om nadrukkelijker geholpen te worden om de stap naar de koopmarkt te kunnen maken. Waarom? Omdat een koopwoning op termijn leidt tot vermogensgroei als gevolg van de langjarige trend van stijgende huizenprijzen, terwijl dure huur vaak juist leidt tot een te hoge woonlast. Historisch gezien is een koopwoning een prima belegging. De afgelopen decennia steeg de waarde van een koopwoning met gemiddeld ruim 5% per jaar volgens het Kadaster en het CBS, maar zelfs een waardestijging van bijvoorbeeld slechts 2,4% per jaar betekent nog steeds een verdubbeling van de woningwaarde in 30 jaar tijd. Een woning van nu 300.000 euro is dan over 30 jaar 600.000 euro waard.

'Als we op termijn de vermogensongelijkheid willen verkleinen, dan is kansgelijkheid op de markt voor koopwoningen een belangrijke factor'

Als we op termijn de vermogensongelijkheid willen verkleinen, dan is kansgelijkheid op de markt voor koopwoningen een belangrijke factor. Bovendien zou dit ook aanleiding moeten zijn om te overwegen een kooprecht voor huurders in te voeren. Zo vergroten we op termijn het aantal beschikbare koopwoningen, zodat meer en meer huishoudens in staat worden gesteld deze vorm van vermogensgroei te benutten.

Afschaffing overdrachtsbelasting is onvoldoende
Het afschaffen van de overdrachtsbelasting voor de startersgroep is een prima stap, maar heeft een relatief beperkt effect. Het is noodzakelijk om de koopkansen voor starters, doorstromers en beleggers beter in balans te brengen. Dat begint bij de financieringsmogelijkheden, niet alleen in absolute zin, maar ook relatief ten opzichte van andere doelgroepen, want op dit moment worden starters fors benadeeld ten opzichte van doorstromers. Doorstromers profiteren immers sterk van de waardegroei van hun eigen huis en kunnen die overwaarde inzetten als bron van extra koopkracht bij de aankoop van een andere koopwoning. De gemiddelde overwaarde in Nederland is bijna 100.000 euro en voor 55-plussers zelfs bijna 212.000 euro. Bovendien kunnen veel doorstromers profiteren van de mogelijkheid om hun hypotheek geheel of gedeeltelijk (tot 50%) aflossingsvrij te blijven financieren. Starters daarentegen worden juist verplicht tot het volledig aflossen van hun hypotheek in dertig jaar. Dat maakt dat hun maandlasten veel hoger zijn dan die van een doorstromer, die op hetzelfde huis aan het bieden is. Die onbalans is sterk in het nadeel van de huidige generatie twintigers en dertigers. Die moeten we willen oplossen. En dat kan ook.

Forse inbreng eigen middelen vormt grootste molensteen
Starters zijn vaak jong, hebben een periode van inkomensgroei voor de boeg, terwijl doorstromers vaker al dichter op hun pensioen zitten en juist een inkomensdaling tegemoet kunnen zien. De echte belemmering voor starters zit in de zeer forse inbreng van eigen middelen die noodzakelijk is, omdat er maximaal 100% van de waarde van de aan te kopen woning gefinancierd mag worden. Dat vereist al snel een inbreng van 15 tot 20 duizend euro aan eigen geld. Meer dan de helft van alle huishoudens heeft onvoldoende spaargeld om een dergelijk bedrag op te kunnen hoesten. Onder jongeren is dat percentage volgens CBS nog veel hoger. Bovendien hebben juist die jongeren door de invoering van het leenstelsel vaak hoge studieschulden, die hun financieringsmogelijkheden nog verder inperken.

Politiek en geldverstrekkers: kom met een oplossing!
De afschaffing van de overdrachtsbelasting voor huizenkopers tot 35 jaar is een stap die daadwerkelijk tracht de onbalans tussen starters, doorstromers (en ook huisjesmelkers) te verkleinen, maar die stap is verre van toereikend voor het creëren van een zo gelijk mogelijk speelveld voor alle generaties op de woningmarkt. Andere oplossingen zijn het mogelijk maken voor starters om bijvoorbeeld 105% LTV [Loan To Value, red] te kunnen financieren, wellicht met de verplichting om de eerste 5 jaar 1% extra af te lossen. En schaf de aan de renteaftrek gekoppelde verplichting af om annuïtair of lineair de gehele lening af te lossen. Reduceer dit tot bijvoorbeeld 50% van de oorspronkelijke woningwaarde. Dat reduceert hun maandlasten enorm en brengt de positie van starters en doorstromers meer in evenwicht. Hierdoor komt een eigen huis sneller binnen het bereik van grote groepen jongeren.

'Overweeg een kooprecht voor huurders in te voeren'

Dit artikel is geschreven door Jeroen van de Kroft & Rob Huijbers van het EY-expertisecentrum Minds Made for Mortgages, en verscheen eerder in MarketingTribune 08, 2021.